Από τη Σαουδική Αραβία μέχρι την Αυστρία επενδύουν σε ακίνητα στη Λάρισα! – Ο Κων. Γουργιώτης μιλά στο onlarissa.gr για το real estate του κάμπου

Επενδυτικό ενδιαφέρον που ξεπερνά τα ελληνικά σύνορα προσελκύει πλέον η αγορά ακινήτων της Λάρισας, με αγοραστές από τη Σαουδική Αραβία, την Ιορδανία, τη Γερμανία και την Αυστρία να τοποθετούν κεφάλαια στην πόλη.

Όπως εξηγεί στη συνέντευξή του στο onlarissa.gr ο διευθύνων σύμβουλος της Δημιουργικής Α.Ε., Κωνσταντίνος Γουργιώτης, οι ξένοι επενδυτές θεωρούν ότι οι τιμές παραμένουν λογικές σε σύγκριση τόσο με την Αθήνα όσο και με αντίστοιχες ευρωπαϊκές πόλεις, αναγνωρίζοντας παράλληλα στη Λάρισα σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης για την επόμενη δεκαετία.

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΣΤΟΝ Απόστολο Ράιδο

Οι τιμές ανεβαίνουν, τα ενοίκια πιέζουν τα νοικοκυριά, αλλά οι συναλλαγές δεν ακολουθούν με τον ίδιο ρυθμό. Πρόκειται για πραγματική έλλειψη σύγχρονων κατοικιών ή έχει αρχίσει να δημιουργείται στη Λάρισα μια «ψαλίδα» ανάμεσα στην εμπορική αξία των ακινήτων και στα εισοδήματα των πολιτών; Πού βρίσκεται, κατά τη γνώμη σας, το ταβάνι της αγοράς;

Το ταβάνι της αγοράς συνδέεται άμεσα με το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών. Κατά την άποψή μου, οι σημερινές τιμές βρίσκονται ήδη οριακά υψηλότερα από το επίπεδο που μπορεί να υποστηρίξει το μέσο οικογενειακό εισόδημα.

Το πραγματικό όριο της αγοράς είναι το σημείο στο οποίο η δόση ενός στεγαστικού δανείου ή το μηνιαίο ενοίκιο παύουν να είναι διαχειρίσιμα για το μέσο νοικοκυριό.

Η κατάσταση αυτή, όμως, δεν οφείλεται απλώς στις προσδοκίες των κατασκευαστών. Από την έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία, το πραγματικό κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί δραματικά και, κατά την εκτίμησή μας, τουλάχιστον κατά 100%.

Έχουν αυξηθεί σημαντικά οι τιμές των οικοδομικών υλικών, της ενέργειας, της εργασίας και των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, ενώ μεγαλύτερες είναι πλέον και οι απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, όπως και το κόστος χρηματοδότησης. Επομένως, η άνοδος των τιμών δεν αποτελεί μόνο αποτέλεσμα της αυξημένης ζήτησης, αλλά και του πραγματικού κόστους παραγωγής μιας σύγχρονης κατοικίας.

Υπάρχει πράγματι μια «ψαλίδα» ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και στα εισοδήματα των πολιτών. Παράλληλα, όμως, υπάρχει πραγματική έλλειψη σύγχρονων κατοικιών με υψηλή ενεργειακή απόδοση, λειτουργική διαρρύθμιση, ποιοτική κατασκευή και χαμηλό κόστος λειτουργίας.

Δεν πρέπει, επίσης, να αντιμετωπίζουμε τη Λάρισα ως μία ενιαία αγορά. Στο κέντρο καταγράφεται πολύ υψηλή ζήτηση, ενώ η προσφορά νέων διαμερισμάτων είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Αντίθετα, συνοικίες όπως η Φιλιππούπολη, η Τούμπα, το Αβέρωφ και η Νέα Πολιτεία εξακολουθούν να προσφέρουν πιο προσιτές επιλογές.

Για ποιους κατασκευάζονται σήμερα τα καινούργια διαμερίσματα στη Λάρισα; Μπορούν ακόμη ένας νέος εργαζόμενος, ένα ζευγάρι ή μια οικογένεια με μέσο εισόδημα να αγοράσουν νεόδμητη κατοικία ή η νέα οικοδομή απευθύνεται πλέον κυρίως σε επενδυτές και οικονομικά ισχυρότερους αγοραστές;

Μια οικογένεια μεσαίου εισοδήματος μπορεί ακόμη να αγοράσει νεόδμητη κατοικία, ιδιαίτερα σε πιο προσιτές περιοχές, όπως η Φιλιππούπολη, η Τούμπα, το Αβέρωφ και η Νέα Πολιτεία. Στις περιοχές αυτές υπάρχουν καλές επιλογές που μπορούν να ανταποκριθούν στις οικονομικές δυνατότητες ενός ζευγαριού με δύο εισοδήματα.

Στο κέντρο της Λάρισας, όμως, τα δεδομένα είναι διαφορετικά. Η προσφορά νέων διαμερισμάτων είναι εξαιρετικά περιορισμένη, ενώ το κόστος απόκτησης οικοπέδου ή εξασφάλισης συμφωνίας αντιπαροχής είναι πολύ υψηλό. Για τον λόγο αυτόν, τιμές της τάξης των 3.000 έως 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο μπορούν να θεωρηθούν δικαιολογημένες για πραγματικά ποιοτικές και σύγχρονες κατασκευές σε προνομιακές θέσεις.

Τα συγκεκριμένα διαμερίσματα απευθύνονται κυρίως σε οικογένειες με υψηλότερα εισοδήματα, αλλά και σε επενδυτές από άλλες περιοχές της Ελλάδας και από το εξωτερικό.

Έχουμε πελάτες από τη Σαουδική Αραβία, την Ιορδανία, τη Γερμανία και την Αυστρία, οι οποίοι επιλέγουν να επενδύσουν στη Λάρισα, επειδή θεωρούν ότι οι τιμές της παραμένουν λογικές σε σύγκριση με την Αθήνα ή με αντίστοιχες ευρωπαϊκές πόλεις.

Η Λάρισα δεν είναι απλώς μια πόλη με σημερινή ζήτηση. Είναι μια πόλη με πραγματικές προοπτικές ανάπτυξης για την επόμενη δεκαετία.

Οι μεγάλες ενεργειακές επενδύσεις που σχεδιάζονται στην ευρύτερη περιοχή, η ενισχυμένη στρατιωτική παρουσία, η αγγλόφωνη Ιατρική Σχολή και η πιθανή δημιουργία ενός σύγχρονου συνεδριακού κέντρου μπορούν να διευρύνουν σημαντικά την εμβέλεια και την εξωστρέφεια της πόλης.

Παράλληλα, αρκετές εξαγωγικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στη Λάρισα παρουσιάζουν εξαιρετικές επιδόσεις, επεκτείνονται και προσλαμβάνουν νέους εργαζομένους. Όλα αυτά δημιουργούν νέες στεγαστικές ανάγκες και ενισχύουν τη μακροπρόθεσμη ζήτηση.

Τα νεότερα, ανακαινισμένα και ενεργειακά αποδοτικότερα ακίνητα εμφανίζουν μεγαλύτερη ζήτηση και υψηλότερα μισθώματα, ιδιαίτερα στη φοιτητική αγορά. Υπάρχει στη Λάρισα χώρος για οργανωμένες επενδύσεις σε φοιτητικές κατοικίες και μικρά διαμερίσματα μακροχρόνιας μίσθωσης ή υπάρχει κίνδυνος να δημιουργηθεί υπερπροσφορά σε αυτή την κατηγορία;

Υπάρχει ακόμη σαφές περιθώριο για οργανωμένες επενδύσεις σε φοιτητικές κατοικίες και μικρά διαμερίσματα μακροχρόνιας μίσθωσης.

Οι οργανωμένες φοιτητικές εστίες έχουν αποδειχθεί ιδιαίτερα επιτυχημένες, επειδή προσφέρουν ασφάλεια, καλή ποιότητα κατασκευής, εύκολη πρόσβαση στο κέντρο και μια απλή, ενιαία διαδικασία πληρωμής, στην οποία περιλαμβάνονται και τα λειτουργικά έξοδα.

Οι υπηρεσίες αυτές, βέβαια, δεν προσφέρονται σε χαμηλές τιμές. Ένα μικρό δυάρι επιφάνειας περίπου 36 τετραγωνικών μέτρων μπορεί να μισθώνεται σήμερα από 550 έως 600 ευρώ τον μήνα.

Αυτή τη στιγμή, το διαθέσιμο απόθεμα μικρών και ποιοτικών διαμερισμάτων στη Λάρισα παραμένει περιορισμένο. Μεγαλύτερη ζήτηση παρουσιάζουν τα ακίνητα στο κέντρο, επιφάνειας περίπου 45 έως 65 τετραγωνικών μέτρων, με ένα ή δύο υπνοδωμάτια. Ανάλογα με την ηλικία, την ποιότητα και την ακριβή τους θέση, μπορούν να μισθωθούν από 500 έως 700 ευρώ τον μήνα.

Αντίθετα, θεωρώ ότι η επένδυση σε υπερβολικά μικρά διαμερίσματα, επιφάνειας 15 έως 25 τετραγωνικών μέτρων, ενέχει σοβαρούς κινδύνους και συχνά δεν αποτελεί καλή μακροπρόθεσμη επιλογή.

Οι γονείς που αναζητούν κατοικία για τα παιδιά τους θέλουν να τους εξασφαλίσουν μια στοιχειώδη άνεση, έναν λειτουργικό χώρο διαβίωσης και ένα αξιοπρεπές περιβάλλον για τα χρόνια των σπουδών τους. Δεν επιλέγουν αποκλειστικά με βάση το χαμηλότερο δυνατό ενοίκιο.

Παράλληλα, η δημιουργία πολλών εξαιρετικά μικρών διαμερισμάτων στην ίδια πολυκατοικία οδηγεί συνήθως σε μεγάλο αριθμό διαφορετικών ιδιοκτητών, συχνή εναλλαγή ενοικιαστών και δυσκολότερη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων. Μακροπρόθεσμα, αυτό μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τη συντήρηση, την εικόνα και τελικά την εμπορική αξία ολόκληρου του κτιρίου.

Η αγορά χρειάζεται μικρές, αλλά αξιοπρεπείς και λειτουργικές κατοικίες. Δεν χρειάζεται διαμερίσματα τόσο περιορισμένων διαστάσεων, ώστε να υποβαθμίζουν την ποιότητα ζωής των ενοίκων και, σε βάθος χρόνου, την αξία του κτιρίου.

Η ζήτηση παραμένει ισχυρή και δεν θεωρώ ότι υπάρχει άμεσος κίνδυνος υπερπροσφοράς στα σωστά σχεδιασμένα ακίνητα. Η πόλη συνεχίζει να υποδέχεται φοιτητές, νέους εργαζομένους, γιατρούς, εκπαιδευτικούς, επαγγελματίες και στελέχη επιχειρήσεων.

Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι οποιοδήποτε μικρό διαμέρισμα αποτελεί αυτομάτως καλή επένδυση. Η τοποθεσία, η λειτουργική διαρρύθμιση, η ενεργειακή απόδοση, το κατάλληλο μέγεθος και η σωστή τιμολόγηση παραμένουν καθοριστικοί παράγοντες. 

Το κόστος των οικοδομικών υλικών συνέχισε να αυξάνεται και τον Απρίλιο του 2026, ενώ οι απαιτήσεις για ενεργειακά αποδοτικά κτίρια γίνονται αυστηρότερες. Πόσο από αυτό το πρόσθετο κόστος απορροφά η κατασκευαστική εταιρεία και πόσο μεταφέρεται τελικά στον αγοραστή; Μπορεί να υπάρξει πραγματικά «πράσινη» και ταυτόχρονα προσιτή κατοικία;

Το αυξημένο κόστος κατασκευής δεν μπορεί να απορροφηθεί στο σύνολό του από τις κατασκευαστικές εταιρείες. Ένα σημαντικό μέρος του μεταφέρεται αναγκαστικά στην τελική τιμή πώλησης.

Υπάρχει, όμως, μια σημαντική παράμετρος. Τα τελευταία χρόνια πολλά διαμερίσματα πωλούνται από τα σχέδια, προτού ακόμη ολοκληρωθεί η κατασκευή τους. Οι αγοραστές που προχώρησαν εγκαίρως σε τέτοιες συμφωνίες βγήκαν πραγματικά ωφελημένοι.

Κατά τη διάρκεια των περίπου δύο ετών που απαιτούνται για την ολοκλήρωση μιας οικοδομής, το κόστος κατασκευής μπορεί να αυξηθεί ακόμη και κατά 20% ή 30%. Όταν η τελική τιμή έχει ήδη συμφωνηθεί, την αύξηση αυτή την απορροφά αναγκαστικά ο κατασκευαστής.

Επομένως, δεν ισχύει ότι κάθε αύξηση του κόστους μετακυλίεται αυτόματα και πλήρως στον αγοραστή. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδιαίτερα στις προπωλήσεις, ένα σημαντικό μέρος της επιβάρυνσης παραμένει στην κατασκευαστική εταιρεία.

Πιστεύω ότι μπορεί να υπάρξει «πράσινη» και ταυτόχρονα σχετικά προσιτή κατοικία, αρκεί να προηγείται σωστός αρχιτεκτονικός και τεχνικός σχεδιασμός.

Η ενεργειακή απόδοση αυξάνει το αρχικό κόστος κατασκευής, αλλά μειώνει σημαντικά τις δαπάνες θέρμανσης, ψύξης και συντήρησης σε βάθος χρόνου.

Η προσιτότητα, επομένως, δεν πρέπει να κρίνεται μόνο από την αρχική τιμή αγοράς, αλλά από το συνολικό κόστος κατοίκησης για τα επόμενα είκοσι ή τριάντα χρόνια. Ένα ενεργειακά αποδοτικό σπίτι μπορεί να είναι ακριβότερο κατά την αγορά του, αλλά πολύ οικονομικότερο στη λειτουργία του.

Θα συνιστούσα, επίσης, στους υποψήφιους αγοραστές να αναθέτουν σε ανεξάρτητο μηχανικό την παρακολούθηση της κατασκευής, ιδιαίτερα όταν αγοράζουν ένα ακίνητο από τα σχέδια.

Ο μηχανικός μπορεί να ελέγχει εάν εφαρμόζονται στην πράξη οι προβλεπόμενες μονώσεις, τα ενεργειακά συστήματα, τα υλικά και οι τεχνικές προδιαγραφές, ώστε το κτίριο να είναι πράγματι ενεργειακά αποδοτικό και ποιοτικό και όχι μόνο στα διαφημιστικά φυλλάδια.

Είναι, παράλληλα, απαραίτητο να επιβεβαιώνεται ότι το διαμέρισμα που κατασκευάζεται και παραδίδεται ανταποκρίνεται στην οικοδομική άδεια, στα εγκεκριμένα σχέδια, στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και στις προδιαγραφές που περιγράφονται στο συμβόλαιο.

Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί για τους περισσότερους ανθρώπους μια επένδυση ζωής. Ο ανεξάρτητος τεχνικός έλεγχος δεν πρέπει να θεωρείται περιττό έξοδο, αλλά ουσιαστική ασφάλεια για τον αγοραστή. 

Μετά την εμπειρία των ακραίων πλημμυρικών φαινομένων στη Θεσσαλία, έχουν αλλάξει τα κριτήρια με τα οποία επιλέγετε οικόπεδα και σχεδιάζετε νέες επενδύσεις; Θα απορρίπτατε σήμερα μια οικονομικά ελκυστική περιοχή λόγω πλημμυρικού κινδύνου και ποιες περιοχές της Λάρισας θεωρείτε ότι θα συγκεντρώσουν την ανάπτυξη της επόμενης πενταετίας;

Τα βασικά επενδυτικά κριτήρια της εταιρείας μας δεν έχουν αλλάξει, διότι ανέκαθεν δίναμε ιδιαίτερη βαρύτητα στην ποιότητα της τοποθεσίας, στην ασφάλεια, στις υποδομές και στη μακροχρόνια εμπορική αξία του ακινήτου.

Η Δημιουργική Α.Ε. απευθύνεται σε αγοραστές που αναζητούν υψηλή αισθητική, ποιότητα κατασκευής και διαχρονική αξία. Επομένως, η επιλογή ενός οικοπέδου δεν γίνεται μόνο με κριτήριο τη χαμηλή τιμή αγοράς ή το πρόσκαιρο οικονομικό όφελος.

Μετά τα ακραία πλημμυρικά φαινόμενα, ο έλεγχος του πλημμυρικού κινδύνου, των υψομέτρων, των υποδομών απορροής και της δυνατότητας ασφαλούς ασφάλισης ενός ακινήτου αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.

Θα απορρίπταμε μια οικονομικά ελκυστική επένδυση, εάν διαπιστώναμε ότι ο κίνδυνος δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με επαρκή τεχνικά και θεσμικά μέτρα.

Οι περιοχές που επλήγησαν σοβαρά από τον «Daniel» έχουν αναμφίβολα υποστεί πίεση ως προς την εικόνα και την εμπορική τους αξία. Η μελλοντική τους πορεία θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα και την αποτελεσματικότητα των αντιπλημμυρικών έργων, αλλά και από την αποκατάσταση του αισθήματος ασφάλειας των κατοίκων και των υποψήφιων αγοραστών.

Ένα φθηνό οικόπεδο δεν αποτελεί πραγματική ευκαιρία όταν συνοδεύεται από σοβαρό και διαρκή κίνδυνο. Κατά την άποψή μου, την επόμενη πενταετία η ανάπτυξη θα συγκεντρωθεί κυρίως στο κέντρο της Λάρισας και σε περιοχές που διαθέτουν καλή πρόσβαση, οργανωμένες υποδομές, ασφαλή πολεοδομικά χαρακτηριστικά και δυνατότητα δημιουργίας σύγχρονων, ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών.

Η αγορά θα γίνεται ολοένα και πιο επιλεκτική. Θα επιβραβεύει την καλή τοποθεσία, την ποιότητα της κατασκευής, την ενεργειακή απόδοση και το πραγματικά χαμηλό κόστος λειτουργίας.