Ενοίκια: Γιατί εκτοξεύονται στην Ευρώπη – Πώς επηρεάζονται οι τιμές στην Ελλάδα

Τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται σε ολόκληρη την Ευρώπη, με ορισμένες χώρες να καταγράφουν ιδιαίτερα έντονες ανατιμήσεις. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, οι αυξήσεις των ενοικίων υπερβαίνουν τον γενικό πληθωρισμό, με τα νοικοκυριά στη Ρουμανία και την Κροατία να δέχονται ιδιαίτερα ισχυρές πιέσεις. Ποιοι παράγοντες, όμως, τροφοδοτούν την πρόσφατη άνοδο των ενοικίων και γιατί η Ρουμανία και η Κροατία αποτελούν ακραίες περιπτώσεις εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης;

Στην Κροατία οι επενδύσεις σε διαμερίσματα και ακίνητα τουριστικής χρήσης να αποτελούν πλέον μία από τις κυρίαρχες μορφές αποταμίευσης

Μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του δεύτερου τριμήνου του 2026, τα ενοίκια κατοικιών αυξήθηκαν κατά 3% στην ΕΕ. Οι ετήσιες αυξήσεις κυμάνθηκαν από 0% στη Φινλανδία έως 43,5% στη Ρουμανία, ενώ ακολούθησε η Κροατία με 40,1%, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat.

Την ίδια περίοδο, ο γενικός πληθωρισμός διαμορφώθηκε στο 9,5% στη Ρουμανία και στο 4,8% στην Κροατία. Ακόμη και μετά την προσαρμογή για τον πληθωρισμό, τα ενοίκια κατέγραψαν πραγματική αύξηση άνω του 30% και στις δύο χώρες.

Η Σλοβενία σημείωσε την τρίτη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην ΕΕ, με 10%, ποσοστό που αντιστοιχεί σε πραγματική αύξηση λίγο πάνω από 6% μετά την αφαίρεση της επίδρασης του πληθωρισμού.

Ο ρόλος της δημόσιας και κοινωνικής στέγασης

Οι αρμόδιοι φορείς που παρέχουν τα στοιχεία στην Eurostat για τις συγκεκριμένες χώρες εξήγησαν στο Euronews Business τους λόγους πίσω από τις αυξήσεις, επισημαίνοντας, μεταξύ άλλων, τον ρόλο των δημόσιων και κοινωνικών μισθώσεων.

Στη Ρουμανία, ο κύριος παράγοντας που εξηγεί την άνοδο είναι, σύμφωνα με την κυβέρνηση, «η αύξηση των ελεγχόμενων ενοικίων». Πρόκειται για μισθώματα που αφορούν κατοικίες ιδιοκτησίας του κράτους ή των διοικητικών εδαφικών μονάδων, είτε στον δημόσιο είτε στον ιδιωτικό τομέα.

Ωστόσο, η δρ Αντριάνα Μ. Σοάιτα από το Πανεπιστήμιο της Γλασκόβης αμφισβητεί αυτή την ερμηνεία για τη Ρουμανία.

«Οι δημόσιες κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση αντιπροσωπεύουν ένα πολύ μικρό ποσοστό του συνολικού οικιστικού αποθέματος», δήλωσε στο Euronews Business. Όπως εξήγησε, τα ενοίκια σε αυτές τις κατοικίες είναι τόσο χαμηλότερα από εκείνα της ιδιωτικής αγοράς, ώστε ακόμη και ένας τριπλασιασμός τους θα είχε ελάχιστη επίδραση στον συνολικό μέσο όρο.

«Εάν εξακολουθούμε να καταγράφουμε υψηλές αυξήσεις στα ενοίκια ακόμη και μετά την προσαρμογή για τον πληθωρισμό, τη μεθοδολογία της Eurostat και την επίδραση του άτυπου τομέα, ενδέχεται να πρόκειται για νέες κατασκευές ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα που εισέρχονται στην αγορά», σημείωσε η ίδια.

Στην Κροατία, σύμφωνα με τον αρμόδιο φορέα παροχής στοιχείων, η απότομη αύξηση αποδίδεται στην απόφαση των τοπικών αρχών του Ζάγκρεμπ να αυξήσουν τα ενοίκια για την κατηγορία των κοινωνικών κατοικιών.

Πληθωρισμός ενοικίων: μεταβολή σε ετήσια βάση, (2ο τρίμηνο 2025–2ο τρίμηνο 2026)
Πηγή: Eurostat

Πώς τα επενδυτικά ακίνητα αναδιαμορφώνουν την αγορά ενοικίασης στην Κροατία

Ο καθηγητής Γκόικο Μπεζόβαν από το Πανεπιστήμιο του Ζάγκρεμπ επισήμανε ότι σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος της Κροατίας έχει ενταχθεί σε μια διαδικασία χρηματοοικονομικοποίησης, με τις επενδύσεις σε διαμερίσματα και ακίνητα τουριστικής χρήσης να αποτελούν πλέον μία από τις κυρίαρχες μορφές αποταμίευσης.

Ως αποτέλεσμα, σημαντικό ποσοστό των διαμερισμάτων που κατασκευάζονται στο πλαίσιο νέων οικιστικών αναπτύξεων δεν αγοράζεται για ιδιοκατοίκηση, αλλά συχνά παραμένει κενό.

Ο καθηγητής σημείωσε επίσης ότι από το 2025 έχει εισαχθεί στην Κροατία φόρος επί των κενών διαμερισμάτων. Παράλληλα, κατά τη διάρκεια του 2025 και του 2026, καταγράφηκε σημαντική αύξηση στον αριθμό των συμβάσεων μίσθωσης κατοικιών που δηλώθηκαν στη φορολογική διοίκηση.

«Ως εκ τούτου, μεγαλύτερος αριθμός κατοικιών υψηλότερης ποιότητας στις μεγάλες πόλεις εισήλθε στην αγορά ενοικίασης, με τα μισθώματα να διαμορφώνονται σημαντικά υψηλότερα από τον μέσο όρο», δήλωσε στο Euronews Business.

Η Τουρκία καταγράφει τον υψηλότερο πληθωρισμό ενοικίων

Εάν συμπεριληφθούν οι υποψήφιες προς ένταξη στην ΕΕ χώρες και τα κράτη της Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών (ΕΖΕΣ), η Τουρκία καταγράφει την υψηλότερη αύξηση ενοικίων. Ειδικότερα, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 49,6% σε ετήσια βάση μεταξύ του δεύτερου τριμήνου του 2025 και του δεύτερου τριμήνου του 2026.

Σε αντίθεση, ωστόσο, με τη Ρουμανία και την Κροατία, στην Τουρκία δεν σημειώθηκε κάποια ξαφνική, απότομη άνοδος. Αντίθετα, τα ενοίκια αυξάνονται σταδιακά. Ο γενικός πληθωρισμός ξεπέρασε επίσης το 30% την ίδια περίοδο, γεγονός που σημαίνει ότι η πραγματική αύξηση των ενοικίων ήταν μικρότερη από εκείνη που καταγράφηκε στις δύο χώρες της ΕΕ.

Διψήφια αύξηση ενοικίων σημειώθηκε επίσης στη Σερβία, όπου το ποσοστό έφτασε το 12,5%.

Αυξήσεις άνω του 5% καταγράφηκαν ακόμη στη Βουλγαρία (9,9%), τη Βόρεια Μακεδονία (9,2%), την Ισλανδία (8,6%), την Ελλάδα (7,5%), την Τσεχία (6,2%), την Αλβανία (6%), τη Σλοβακία (5,3%), τη Λιθουανία (5,3%) και την Πορτογαλία (5,2%).

Υποχώρηση των ενοικίων σε πραγματικούς όρους στις μεγαλύτερες οικονομίες

Μεταξύ των τεσσάρων μεγαλύτερων οικονομιών της ΕΕ, μόνο η Ιταλία κατέγραψε αύξηση ενοικίων υψηλότερη από τον μέσο όρο της Ένωσης, με το ποσοστό να διαμορφώνεται στο 3,5%, έναντι 3% στην ΕΕ συνολικά.

Στην Ισπανία, η αύξηση ανήλθε στο 2,5%, στη Γερμανία στο 2,1% και στη Γαλλία στο 1,6%.

Όπως και στις συγκεκριμένες τρεις χώρες, τα ενοίκια δεν αυξήθηκαν σε πραγματικούς όρους ούτε στο Βέλγιο, την Εσθονία, τη Φινλανδία και το Λουξεμβούργο, όταν ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός.

Σε επίπεδο ΕΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 2,9% μεταξύ Αυγούστου 2025 και Αυγούστου 2026. Η εξέλιξη αυτή κινείται γενικά στην ίδια κατεύθυνση με τις μεταβολές που καταγράφηκαν μεταξύ των δεύτερων τριμήνων των δύο ετών, με βασική εξαίρεση την Κροατία, όπου η ετήσια αύξηση τον Αύγουστο περιορίστηκε στο 4,3%.

Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με την απότομη άνοδο που σημειώθηκε στον σχετικό δείκτη μεταξύ Ιουλίου και Αυγούστου 2025, η οποία επηρέασε τις συγκρίσεις τόσο σε μηνιαία όσο και σε τριμηνιαία βάση.

Ετήσιος πληθωρισμός των ενοικίων
(Αύγουστος 2025–Αύγουστος 2026)

Έντονος ανταγωνισμός για περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων κατοικιών

Η Έμμα Ρόσερ, διευθύντρια έρευνας για τον τομέα κατοικίας στην περιοχή EMEA της JLL, επισήμανε ότι τα συνολικά στοιχεία της Eurostat δεν αποτυπώνουν εξίσου έντονες αυξήσεις σε όλες τις μισθώσεις. Ωστόσο, οι αυξήσεις φαίνεται να παραμένουν υψηλές και να επιταχύνονται στις νέες μισθώσεις, εξέλιξη που θα μπορούσε να προμηνύει περαιτέρω πιέσεις στην αγορά.

«Ο έντονος ανταγωνισμός για τον περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση στις ευρωπαϊκές πόλεις οδηγεί σε υψηλότερες αυξήσεις των μισθωμάτων στις νέες συμβάσεις», δήλωσε στο Euronews Business.

Όπως πρόσθεσε, η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης παρατηρείται σε ολόκληρη την Ευρώπη, αλλά είναι εντονότερη στις πόλεις όπου καταγράφονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων.

Από την πλευρά της, η δρ Νόρα Τέλερ, ερευνήτρια στο Ινστιτούτο Μητροπολιτικών Ερευνών (Metropolitan Research Institute), με έδρα τη Βουδαπέστη, ανέφερε ότι οι αυξήσεις των ενοικίων οφείλονται σε συνδυασμό οικονομικών και δημογραφικών παραγόντων, καθώς και περιορισμών στην προσφορά κατοικιών.

«Η παρατεταμένη περίοδος χαμηλών επιτοκίων ενίσχυσε τον δανεισμό για την αγορά ακινήτων μέχρι πριν από λίγα χρόνια. Στη συνέχεια, όμως, το 2022, το κόστος δανεισμού αυξήθηκε απότομα, ωθώντας τους υποψήφιους αγοραστές πρώτης κατοικίας προς την ιδιωτική αγορά ενοικίασης», δήλωσε στο Euronews Business.

Παράλληλα, η ίδια υπογράμμισε ότι η χρηματοοικονομικοποίηση της κατοικίας συμβάλλει στην άνοδο των τιμών. Θεσμικοί επενδυτές, ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα και ιδιώτες που αγοράζουν κατοικίες με σκοπό την εκμίσθωσή τους αντιμετωπίζουν ολοένα και περισσότερο τη στέγαση ως χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο και όχι ως κοινωνικό αγαθό.

Πηγή in.gr