Η Λάρισα ξαναχτίζεται – Οι γειτονιές όπου ανεβαίνουν οι πολυκατοικίες και οι τιμές των ακινήτων

Γερανοί, εργοτάξια, παλιές μονοκατοικίες που δίνουν τη θέση τους σε πολυκατοικίες και καινούργια διαμερίσματα που πωλούνται πριν ακόμη ολοκληρωθούν. Η εικόνα συναντάται πλέον σε αρκετά σημεία της Λάρισας και πίσω της βρίσκεται μια αγορά ακινήτων που έχει αλλάξει αισθητά μέσα σε λίγα χρόνια.

Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία για τον Αύγουστο του 2026 το αποτυπώνουν με τον πιο χαρακτηριστικό τρόπο. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στον Δήμο Λαρισαίων διαμορφώνεται στα 1.649 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν έναν χρόνο νωρίτερα ήταν αισθητά χαμηλότερη. Η ετήσια αύξηση φτάνει το 16,29%. Την ίδια ώρα, η μέση ζητούμενη τιμή των ενοικίων έχει ανέβει στα 7,89 ευρώ ανά τετραγωνικό, σημειώνοντας αύξηση 8,23% σε σχέση με τον Αύγουστο του 2025. Το ενδιαφέρον, ωστόσο, βρίσκεται μερικά επίπεδα βαθύτερα από τον γενικό μέσο όρο της πόλης. Οι τιμές αλλάζουν σημαντικά ανά γειτονιά, αλλά κυρίως ανάλογα με την ηλικία του ακινήτου.

Κέντρο και Αβέρωφ στην κορυφή της γενικής αγοράς

Σε αποτίμηση της αγοράς της Λάρισας για το 2026, το Κέντρο και η περιοχή Αβέρωφ εμφανίζονται στα 1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ Αγία Σοφία, Άγιος Θωμάς και Χαραυγή ακολουθούν στα 1.600 ευρώ. Φιλιππούπολη, Νέα Πολιτεία, Νέα Σμύρνη, Ταμπάκικα, Άγιοι Σαράντα, Νεράιδα και Παπασταύρου κινούνται γύρω από τα 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ η Νεάπολη υπολογίζεται περίπου στα 1.400 ευρώ. Πρόκειται για μέσες εκτιμήσεις του συνολικού αποθέματος κάθε περιοχής, άρα μέσα στην ίδια συνοικία ένα καινούργιο διαμέρισμα και μία κατοικία 40 ή 50 ετών μπορεί να απέχουν μεταξύ τους πολλές εκατοντάδες ευρώ ανά τετραγωνικό. Ακριβώς εκεί βρίσκεται και η μεγαλύτερη αλλαγή που συντελείται σήμερα στη λαρισινή αγορά.

Στα νεόδμητα το τετραγωνικό έχει ξεφύγει

Η εικόνα γίνεται πολύ διαφορετική όταν απομονωθούν οι καινούργιες και υπό κατασκευή κατοικίες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις επαγγελματιών στο χώρο του real estate, στο Κέντρο, τον Άγιο Αχίλλειο και την περιοχή της πλατείας Εβραίων, οι ζητούμενες τιμές των νεόδμητων κινούνται περίπου μεταξύ 2.200 και 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, με μέση τιμή γύρω στα 2.600 ευρώ. Στον Άγιο Κωνσταντίνο και τον Άγιο Ελευθέριο το εύρος φτάνει από 2.100 έως 2.850 ευρώ, ενώ περίπου στα ίδια επίπεδα κινούνται τα νεόδμητα στους Αγίους Σαράντα και την περιοχή Α.Τ.Α. Στη Νεάπολη τα νέα διαμερίσματα υπολογίζονται μεταξύ 2.050 και 2.700 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στη Νέα Πολιτεία και τη Φιλιππούπολη η αγορά των νεόδμητων κινείται περίπου από 2.000 μέχρι 2.600 ευρώ.

Ακόμη και σε περιοχές όπου το παλιότερο οικιστικό απόθεμα κρατά χαμηλότερα τον συνολικό μέσο όρο, ένα καινούργιο διαμέρισμα έχει πλέον εντελώς διαφορετική τιμή. Στον Άγιο Θωμά και το Αβέρωφ, για παράδειγμα, τα νεόδμητα τοποθετούνται στο εύρος των 1.750 έως 2.300 ευρώ ανά τετραγωνικό. Ένα καινούργιο διαμέρισμα 100 τετραγωνικών στο Κέντρο μπορεί έτσι να πλησιάσει ή ακόμη και να ξεπεράσει τις 250.000 ευρώ, ανάλογα με τον όροφο, τη θέση, το πάρκινγκ και τις προδιαγραφές του.

Γιατί οι κατασκευαστές αναζητούν συγκεκριμένες γειτονιές

Η νέα οικοδομή ακολουθεί εκεί όπου συναντώνται δύο προϋποθέσεις. Οικόπεδα που μπορούν ακόμη να αξιοποιηθούν και αγοραστικό ενδιαφέρον ικανό να υποστηρίξει τις υψηλές τιμές μιας καινούργιας κατασκευής.

Το Κέντρο παραμένει ιδιαίτερη περίπτωση. Τα διαθέσιμα οικόπεδα είναι περιορισμένα και μεγάλο μέρος της νέας οικοδομικής δραστηριότητας περνά μέσα από την αγορά παλιών μονοκατοικιών ή μικρών κτισμάτων, την κατεδάφισή τους και την ανέγερση νέων πολυκατοικιών.

Έξω από τον στενό κεντρικό πυρήνα, περιοχές όπως η Νέα Πολιτεία, η Νεάπολη, η Φιλιππούπολη, το Αβέρωφ, ο Άγιος Θωμάς, η Νεράιδα και οι Άγιοι Σαράντα συγκεντρώνουν ενδιαφέρον επειδή συνδυάζουν κατοικία, ευκολότερη στάθμευση και μεγαλύτερη πιθανότητα εξεύρεσης οικοπέδου σε σχέση με την καρδιά της πόλης.

Οι αριθμοί των τιμών δείχνουν παράλληλα ότι η απόσταση ανάμεσα στις άλλοτε «ακριβές» και «φθηνές» γειτονιές αρχίζει να μικραίνει όταν η συζήτηση αφορά αποκλειστικά καινούργια σπίτια. Ένα νεόδμητο στη Νεάπολη ή τη Νέα Πολιτεία μπορεί πλέον να κοστίζει περισσότερο από ένα αρκετά μεγαλύτερο παλιό διαμέρισμα στο Κέντρο.

Τα οικόπεδα ξαναμπαίνουν στο παιχνίδι

Η πίεση στις τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων επηρεάζει αναπόφευκτα και τη γη. Ενδεικτικές αποτιμήσεις για το 2026 τοποθετούν τη μέση αξία οικοπέδου στη Λάρισα περίπου στα 200 ευρώ ανά τετραγωνικό, με ένα ευρύ εύρος που ξεκινά γύρω από τα 100 και μπορεί να φτάσει στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό, ανάλογα με τη θέση, τον συντελεστή δόμησης, την πρόσοψη και τις δυνατότητες αξιοποίησης.

Η τιμή του οικοπέδου από μόνη της, πάντως, λέει λίγα. Για έναν κατασκευαστή καθοριστικό στοιχείο είναι πόσα τετραγωνικά μπορεί τελικά να χτίσει πάνω σε αυτό. Δύο οικόπεδα ίδιας επιφάνειας λίγα τετράγωνα μακριά μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετική εμπορική αξία εφόσον αλλάζουν ο συντελεστής δόμησης, το πλάτος του δρόμου και οι πολεοδομικοί περιορισμοί. Το αποτέλεσμα έχει αρχίσει να φαίνεται και στην αντιπαροχή. Όσο μεγαλύτερη είναι η τιμή στην οποία μπορεί να πουληθεί το τελικό διαμέρισμα, τόσο μεγαλύτερο περιθώριο δημιουργείται για τον κατασκευαστή ώστε να διεκδικήσει ένα καλό οικόπεδο.

Η μεγάλη ψαλίδα παλιού και καινούργιου

Σήμερα μπορεί κανείς να συναντήσει στην ίδια συνοικία δύο κατοικίες παρόμοιου μεγέθους με διαφορά δεκάδων χιλιάδων ευρώ. Στο Κέντρο, για παράδειγμα, κατοικίες πριν από το 1980 εκτιμώνται σε ένα εξαιρετικά ευρύ φάσμα που αρχίζει περίπου από τα 900 ευρώ ανά τετραγωνικό, την ώρα που ένα νεόδμητο μπορεί να φτάσει τα 3.000 ευρώ. Στη Νεάπολη οι παλαιότερες κατοικίες μπορούν να ξεκινούν από τα 750 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ οι νέες ξεπερνούν σε αρκετές περιπτώσεις τα 2.000 ευρώ.

Η ενεργειακή κλάση, η αυτόνομη θέρμανση ή η αντλία θερμότητας, το πάρκινγκ, η αποθήκη, το ασανσέρ και οι σύγχρονες προδιαγραφές έχουν πλέον πολύ μεγαλύτερη επίδραση στην τελική τιμή. Αυτό εξηγεί και την εικόνα που συναντά κανείς περπατώντας στην πόλη. Παλιές χαμηλές οικοδομές και μονοκατοικίες αποκτούν ξανά αξία, όχι τόσο για το κτίσμα που βρίσκεται επάνω τους όσο για το οικόπεδο που αφήνουν πίσω τους.

Με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στη Λάρισα αυξημένη κατά περισσότερο από 16% μέσα σε μόλις έναν χρόνο και τα καλά νεόδμητα να έχουν περάσει προ πολλού το όριο των 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, ο χάρτης της αγοράς κατοικίας της πόλης βρίσκεται ήδη σε φάση αναδιάταξης.

newsroom onlarissa.gr