Ακίνητα: Από Άνοιξη μέχρι Αθηναϊκή Ριβιέρα – Οι αποδόσεις των κατοικιών [πίνακες]

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα φάση δυναμισμού, με τις αποδόσεις και τη ζήτηση για ακίνητα να διαφοροποιούνται σημαντικά ανά περιοχή.

Καθώς οι τιμές πώλησης και ενοικίασης συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, αυξάνεται το ενδιαφέρον για ζώνες με επενδυτικές ευκαιρίες πέρα από τις καθιερωμένες περιοχές των ακριβών προαστίων και τουριστικών περιοχών.

Περιοχές του αστικού ιστού, της περιφέρειας ή ακόμα και λιγότερο προβεβλημένες συνοικίες αρχίζουν να ξεχωρίζουν χάρη στον καλύτερο λόγο κόστους προς απόδοση.

Ταυτόχρονα, διαμορφώνονται νέες τάσεις ως προς τις επιφάνειες των ακινήτων που προτιμούν οι αγοραστές, ενώ η κατασκευή και αξιοποίηση εξοχικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών συνεχίζει να αποτελεί πεδίο ενδιαφέροντος για επενδυτές από την Ελλάδα και το εξωτερικό. Μέσα σε αυτό το δυναμικό τοπίο, ξεπροβάλλει ένας νέος χάρτης ευκαιριών που αξίζει να εξεταστεί προσεκτικά.

Τα ακίνητα

Καθώς η αγορά ακινήτων διανύει περίοδο ανόδου, με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης να καταγράφουν αυξήσεις, πολλοί επενδυτές στρέφουν το ενδιαφέρον τους στον εντοπισμό των επόμενων επενδυτικών “hot spots” στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη χώρα.

Στο πλαίσιο της Real Estate Expo ο CEO του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, παρουσίασε τις περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και της υπόλοιπης Ελλάδας με τις υψηλότερες αποδόσεις. Οι αποδόσεις αυτές υπολογίστηκαν βάσει του λόγου των ετησίων ζητούμενων μισθωμάτων προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης (Cap Rate), σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights. Η σχέση αυτή δείχνει πόσο αποδοτικό είναι ένα ακίνητο αν ενοικιαστεί μακροχρόνια (και όχι βραχυχρόνια ή με σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση), σε σχέση με την αξία του.

Βάσει στοιχείων του Spitogatos για τον Μάιο του 2025, οι περιοχές του Κέντρου της Αθήνας με τη μεγαλύτερη απόδοση (cap rate) παρουσιάζουν σημαντικές ευκαιρίες για επενδυτές ακινήτων.

Στην κορυφή της λίστας βρίσκονται η περιοχή Πατησίων – Αχαρνών και η Αττική, και οι δύο με απόδοση 7%. Ακολουθούν τα Πατήσια με cap rate 6,7%, ενώ το ευρύτερο Κέντρο καταγράφει απόδοση 6%. Σε επίπεδα λίγο χαμηλότερα, τα Σεπόλια – Σκουζέ και ο Κολωνός – Κολοκυνθούς εμφανίζουν απόδοση 5,8%, ενώ η Κυψέλη και η περιοχή Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός ακολουθούν με 5,7%. Ο ‘Αγιος Ελευθέριος – Προμπονά – Ριζούπολη καταγράφει cap rate 5,6%, ενώ το Πολύγωνο – Τουρκοβούνια βρίσκεται στο 5,5%.

Η περιοχή Γκύζη – Πεδίον του ‘Αρεως έχει απόδοση 5,3%, τα Εξάρχεια – Νεάπολη 5,1% και τέλος το Γουδή καταγράφει τη χαμηλότερη απόδοση μεταξύ των περιοχών που μελετήθηκαν, με cap rate 5%.

Πολύ λιγότερες είναι οι περιοχές των Βορείων Προαστίων που εμφανίζουν απόδοση άνω του 5%, σε σύγκριση με τον κεντρικό τομέα της Αθήνας. Συγκεκριμένα, ο ‘Αγιος Στέφανος, η Νέα Πεντέλη και η ‘Ανοιξη είναι οι περιοχές που καταγράφουν απόδοση ακινήτου υψηλότερη του 5%.

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι καμία περιοχή των Νοτίων Προαστίων δεν καταγράφει απόδοση ακινήτου άνω του 5%. Ενδεικτικά, στη Γλυφάδα και τη Νέα Σμύρνη, η απόδοση διαμορφώνεται γύρω στο 3,6%. Το φαινόμενο αυτό αποδίδεται στις υψηλές μέσες ζητούμενες τιμές (ΜΖΤ) πώλησης κατοικιών, οι οποίες, παρά την ανοδική πορεία των τιμών ενοικίασης, συμπιέζουν τη συνολική απόδοση των ακινήτων.

Αντιθέτως, περιοχές με υψηλή απόδοση (άνω του 5%) εντοπίζονται και στα Δυτικά Προάστια, όπως η Αγία Βαρβάρα (8,2%), το Αιγάλεω (6%), η Νέα Φιλαδέλφεια, καθώς και οι Αχαρνές.

Στα Ανατολικά Προάστια της Αττικής ξεχωρίζουν για τις υψηλές αποδόσεις που καταγράφουν, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι εξής περιοχές: Μαραθώνας, Κορωπί, Νέα Μάκρη, Αρτέμιδα και Σπάτα.

Στον Πειραιά και τα Προάστιά του, περιοχές με σχετικά χαμηλές ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αναδεικνύονται σε ζώνες με απόδοση άνω του 5%. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν τα Καμίνια-Παλαιά Κοκκινιά, η περιοχή Ταμπούρια-Αγία Σοφία, ο ‘Αγιος Ιωάννης Ρέντης, ο Ταύρος, το Κερατσίνι και η Νίκαια.

Στην υπόλοιπη Αττική, υψηλές αποδόσεις καταγράφονται σε Λαύριο, Ωρωπό και Κάλαμο, όπως φαίνεται χαρακτηριστικά στον πίνακα που ακολουθεί. Επίσης, σημαντικές αποδόσεις παρουσιάζουν οι περιοχές Μαρκόπουλο, Μέγαρα, Πικέρμι, Καλύβια Θορικού και Κερατέα.

Ειδικότερα σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights για τον Μάιο του 2025, τα σημεία της Αττικής με τη μεγαλύτερη απόδοση (cap rate) στο Υπόλοιπο Αττικής είναι τα εξής: Πρώτο έρχεται το Λαύριο με εντυπωσιακή απόδοση 7,9%. Ακολουθεί ο Ωρωπός με cap rate 6,6%. Στην τρίτη θέση συναντάμε τον Κάλαμο και το Μαρκόπουλο, που παρουσιάζουν απόδοση 5,6%. Τα Μέγαρα βρίσκονται στην πέμπτη θέση με cap rate 5,5%, ενώ ακολουθούν το Πικέρμι, τα Καλύβια Θορικού και η Κερατέα με απόδοση 5,1%.

Η ξεχωριστή περίπτωση της Αθηναϊκής Ριβιέρας

Όπως έχει επισημάνει η Κορίνα Σαΐα, στην Αθηναϊκή Ριβιέρα δημιουργείται ένας παγκόσμιας κλάσης προορισμός για κατοικία, επενδύσεις και τουρισμό. Η αξία των ακινήτων στα επόμενα χρόνια θα αυξάνεται σημαντικά, καθιστώντας την περιοχή ένα από τα πιο premium real estate spots της Ευρώπης. Η περιοχή προσελκύει διαφορετικές κατηγορίες αγοραστών, όπως μεγάλοι επενδυτές και fund managers, επενδυτικά funds και developers που αγοράζουν ακίνητα για τουριστική εκμετάλλευση (βίλες, ξενοδοχεία, serviced apartments), υψηλόβαθμα στελέχη και επιχειρηματίες που επιλέγουν premium κατοικίες σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Καβούρι και η Γλυφάδα. Αναζητούν ασφάλεια, ιδιωτικότητα και πολυτελείς lifestyle επιλογές.

Επίσης, πολλοί Ευρωπαίοι συνταξιούχοι (ιδιαίτερα από τη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Σκανδιναβία) επιλέγουν την Αθηναϊκή Ριβιέρα για τη χρυσή βίζα, το κλίμα και το χαμηλό κόστος ζωής σε σχέση με τη χώρα τους, καθώς και νέοι επαγγελματίες & digital nomads. Προτιμούν περιοχές όπως η Γλυφάδα, το Ελληνικό και η Καλλιθέα λόγω της κοντινής απόστασης από το κέντρο και του σύγχρονου τρόπου ζωής, καθώς και οικογένειες από την Ελλάδα και το εξωτερικό.

Όπως έχει επισημάνει, το Ελληνικό αποτελεί αποτελεί game changer, καθώς εκεί βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη το μεγαλύτερο αστικό αναπτυξιακό έργο στην Ευρώπη, που θα αλλάξει και θα αναβαθμίσει ριζικά την ευρύτερη περιοχή. Πολυτελείς κατοικίες, ξενοδοχεία 5 αστέρων, εμπορικά κέντρα και πράσινοι χώροι θα αναβαθμίσουν επίσης την εικόνα της Ριβιέρας.